住宅建筑入门：新手必知的分类与结构常识

【标题】住宅建筑入门：新手必知的分类与结构常识 【正文】

前几天一个做房产中介的老同学给我打电话，语气特别着急，说他接了个客户，人家问他这房子是框架结构还是砖混结构，他支支吾吾答不上来，差点把单子搞黄了。他问我，这些住宅建筑的基本常识，到底该怎么补。说实话，我当时也没能一口气给他讲明白，因为我刚入行那会儿，也是被这些分类搞得一头雾水。

住宅建筑这个词听起来挺大，其实它就在咱们身边。你住的房子、你看的楼盘、你租的公寓，统统都算。但真要分清楚里面的门道，光知道个名字可不够。今天我就把自己这些年踩过的坑、问过的人、翻过的资料，整理成一篇接地气的入门指南，帮你少走点弯路。

住宅建筑到底分几类？别被术语唬住

我第一次听到“低层、多层、中高层、高层”这些词的时候，脑子里全是问号。后来一个在设计院干了十几年的老工程师告诉我，其实按楼层高度来分，就是最直接的办法。一到三层叫低层，四到六层是多层，七到九层归中高层，十层往上就算高层了。再往上超过一百米的，那就叫超高层。这个标准不是我瞎编的，是咱们国家民用建筑设计统一标准里写着的。

但你要以为住宅建筑只有这一种分法，那就太天真了。按用途分，有普通住宅、公寓、别墅、宿舍。按结构材料分，又有砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框剪结构。每一种背后都对应着不同的建造方式、居住体验，甚至贷款年限和税费标准。我那中介同学之所以慌，就是因为客户问的“砖混还是框架”，直接关系到房子的抗震性能和改造空间。

我记得好像是前年，陪一个朋友去看二手房，那房子在六楼，没电梯，中介一个劲说“得房率高”。我当时没吭声，后来仔细一问，是砖混结构。砖混结构的承重墙不能随便拆，这就意味着你想打通两个房间做个大客厅，基本没戏。买房前不问清楚结构，装修时哭都来不及。

常见问题：框架结构和剪力墙结构，到底哪个更好？

说到剪力墙，我得多啰嗦一句。很多人看房时只关心面积、朝向、价格，很少有人会问“这楼的剪力墙在哪里”。但这个东西特别关键。剪力墙就像房子的骨架，它决定了哪些墙能拆、哪些墙碰都不能碰。我认识一个搞装修的师傅，他说他最怕接那种客户自作主张砸墙的活，一锤子下去看到钢筋，整个人的脸色都变了。所以，动手之前，先找物业要图纸，确认承重结构。

结构常识：砖混、框架、剪力墙，差的不只是钱

咱们一个一个说。砖混结构，顾名思义，主要靠砖墙承重，楼板搁在墙上。这种结构造价低，施工快，以前的多层住宅建筑大量采用。但它的缺点也很明显，抗震性能差，开间小，墙体厚，得房率其实没想象中那么高。而且砖混结构的寿命相对短一些，改造难度极大。

框架结构呢，是靠梁和柱来承重，墙体只起分隔和围护作用。这就意味着，你家里那些隔墙，理论上都可以拆。空间自由度高了，但造价也上去了。框架结构多见于多层和高层住宅建筑，尤其是那些底层带商业的楼盘。不过框架结构也有软肋，侧向刚度不足，楼层越高，风一吹晃得越明显，所以纯框架的高层现在比较少了。

剪力墙结构，你可以把它想象成一道道钢筋混凝土的墙，既承重又抗侧力。高层住宅建筑里特别常见。它的好处是刚度大、抗震好、房间规整。坏处就是，你几乎不能对墙体做任何改动，而且开间尺寸被限死了。我自己的房子就是剪力墙结构，当初想把厨房和阳台打通，物业直接给我否了，说那是剪力墙，动不得。气得我当晚没睡好，但后来想想，安全第一，也就算了。

提示：如果你打算买二手房或者装修，务必先确认住宅建筑的结构类型。砖混和剪力墙的墙体不能随意拆改，框架结构的内隔墙也需谨慎对待。安全永远比美观重要。

搞懂这些，到底有什么用？

你可能觉得，我又不是搞建筑的，知道这些干嘛。但你细想，买房是大多数人一辈子最大的一笔开销。你连自己买的是啥结构都不清楚，怎么跟人谈价，怎么规划装修，怎么判断安全。我那个中介同学后来恶补了几天，现在跟客户聊起来头头是道，上个月还专门请我吃了顿饭，说靠这些常识多签了两单。当然，我也不是每次都判断得准，有一次我以为某栋楼是框架，结果人家是框剪，差点闹笑话。所以啊，遇到拿不准的，多问一句，多查一下，不丢人。

住宅建筑这门学问，说深也深，说浅也浅。入门的关键，就是先分清类型，再理解结构。剩下的，边看边学，慢慢就通了。

反正我现在路过工地，还是会忍不住多看两眼，琢磨一下这栋楼用的是什么结构。你呢，下次看房的时候，会不会也多问一句？