住宅建筑选购指南：新手买房前要弄清的5个关键点

【标题】住宅建筑选购指南：新手买房前要弄清的5个关键点 【正文】

前几天我一个做设计的朋友大刘半夜给我发语音，声音听起来挺疲惫的。他说自己攒了八年钱，最近终于把一套住宅建筑的首付给交了，结果签完合同第二天就有点后悔。我问他为啥，他说售楼处当时人山人海，销售催着下定，他脑子一热就刷了卡，回家仔细一算，发现公摊面积大得离谱，实际能用的地方比想象中少了快二十平。

说实话，我听完心里也挺不是滋味的。住宅建筑这东西，对大多数人来说是一辈子最大的一笔开销，但偏偏很多人买的时候跟买白菜似的，被气氛一烘托就上头了。我自己当年第一次看房的时候也犯过傻，被样板间那种温馨灯光一照，差点连户型图都没看懂就交了意向金。

住宅建筑选购的第一个命门：得房率比单价更重要

很多新手看住宅建筑的时候，眼睛只盯着每平米多少钱，觉得单价便宜就是捡到宝了。但这里有个特别容易被忽略的坑，就是得房率。所谓得房率，说白了就是你买的建筑面积里，真正能自己用的套内面积占多少比例。

大刘那套房子，单价确实比旁边楼盘便宜了大概一千五，但他后来才搞明白，那个楼盘的得房率只有百分之七十三左右，而旁边贵一点的楼盘得房率能到百分之八十。这么一算，便宜的那点单价全被公摊吃回去了，实际套内单价反倒更贵。这个账不算清楚，后面住进去才发现亏了，那会儿可没地方说理去。

一般来说，多层住宅建筑的得房率能到百分之八十五以上，小高层大概在百分之八十上下，高层住宅建筑因为电梯井、消防通道这些公共区域更多，得房率普遍在百分之七十五左右。当然这不是绝对的，具体还得看每栋楼的设计。你去看房的时候，别光听销售说，自己拿套内面积除以建筑面积算一下，心里就有数了。

为什么户型方正这件事老生常谈但总有人栽跟头

我之前陪另一个朋友去看房，他看中了一个住宅建筑项目里所谓的空中花园户型，听起来挺唬人的，进去一看，整个房子是个异形结构，客厅斜着一面墙，卧室是个梯形。销售说这叫设计感，我朋友差点就信了。后来我拉着他算了算，那个斜墙导致沙发和电视柜根本没法正常摆，走廊面积浪费了一大块，实际能用的空间比他想象的小得多。

户型方正的住宅建筑，空间利用率高，家具摆放也从容。你想想，一个进深和开间比例大概在一比一点五左右的矩形空间，住起来最舒服，采光和通风也好安排。那些奇奇怪怪的造型，看着新鲜，住上两年你就知道难受了。什么弧形阳台、钻石型客厅角，拍照发朋友圈是挺好看，但过日子不是拍照片。

提示：看户型图的时候，别只看面积数字，拿尺子按比例量一下各个房间的实际长宽，再看看门窗位置和承重墙分布，比什么花哨的营销说辞都管用。

楼层和朝向这个老话题，我去年又翻了一次车

我自己去年帮亲戚看了一套住宅建筑，在五楼，朝南，当时觉得挺好，价格也合适。结果住进去才发现，前面那栋楼刚好挡在东南方向，冬天早上十点之前基本见不到太阳。这事怪我当时没注意楼间距和周边建筑的遮挡关系。所以现在有人问我买住宅建筑怎么选楼层和朝向，我都会说，冬至那天能晒到几个小时太阳，比销售跟你说的任何话都实在。

一般来说，朝南的住宅建筑在采光上最有优势，朝东南也不错，早上阳光温和。朝西的话夏天下午会比较晒，朝北冬天冷。但这不是绝对的，还得看具体楼栋的位置和周边环境。有时候朝南的低楼层被前面楼挡住，还不如朝东的高楼层来得舒服。所以看房的时候，最好在不同的时间段去实地感受一下，别嫌麻烦。

社区配套和物业，决定了你住进去之后的日子好不好过

很多人买住宅建筑的时候，把全部注意力都放在了房子本身，忽略了小区环境和物业服务。但你仔细想想，你每天进出小区，跟物业打交道的时间其实挺长的。我一个同事住的小区，物业费收得不低，但电梯坏了三天没人修，垃圾清运也不及时，他气得在业主群里连发了好几条语音。

看住宅建筑的时候，可以留意一下小区的绿化情况、停车位配比、有没有儿童活动区域和老人活动空间。这些细节在你入住之后每天都会用到。另外物业公司的口碑也可以在业主论坛或者社交平台上搜一搜，看看现有业主的真实评价。虽然网上的话不能全信，但要是差评一片，那肯定有问题。

最后聊聊价格以外的隐性成本

买住宅建筑不只是掏房款那么简单。契税、维修基金、装修押金、物业费预缴，这些加起来少说也得几万块。如果是毛坯房，装修还得再准备一笔。这些钱你在签合同之前就得心里有数，别把全部预算都压在首付上，到时候连装修的钱都凑不出来，那就尴尬了。

大刘后来跟我说，他现在最后悔的就是当初没留够装修的钱，现在房子交付了，只能先住着毛坯，一边住一边慢慢攒钱装修。听他这么一说，我也不知道该说什么好，只能说下次再买房，他应该不会再这么冲动了。不过话说回来，谁第一次买住宅建筑的时候没交过点学费呢。